amm.org.ua

Сайт Анатолія Мірошниченка

Ви тут: Землі населених пунктів Особливості правового режиму земель населених пунктів

Особливості правового режиму земель населених пунктів

Правовий режим земель населених пунктів 2


2.  Особливості правового режиму земель населених пунктів


Використання відповідно до містобудівної документації

На наш погляд, основною особливістю правового режиму земель населених пунктів є обовязковість їх використання відповідно до містобудівної документації (ст.39 ЗКУ, низка положень ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності»).

Згідно зі ст.1 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності»,

«містобудівна документація - затверджені текстові та графічні матеріали з питань регулювання планування, забудови та іншого використання територій».


До складу містобудівної документації входить:

  • Генеральна схема планування території України «містобудівна документація, яка визначає концептуальні вирішення планування та використання території України» (ст.1 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності»). Схема затв. ЗУ «Про Генеральну схему планування території України»;
  • схеми планування окремих частин території України ст.ст.11,12 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності»;
  • схеми планування території на регіональному рівні «планувальна документація, яка розробляється у розвиток Генеральної схеми планування території України та визначає принципові вирішення розвитку, планування, забудови, використання територій адміністративно-територіальних одиниць та їх окремих частин» (ст.1 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності»). Положення, що стосуються схем, вміщені у ст.ст.13,15 Закону;


Графічна частина схеми планування території Погребської сільради Броварського р-ну Київської обл.1

(цифрову копію див. на сайті www.amm.org.ua)


  • генеральний план населеного пункту. Ст.1 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» визначає генеральний план населеного пункту як містобудівну документацію, «яка визначає принципові вирішення розвитку, планування, забудови та іншого використання території населеного пункту». Детальні вимоги щодо змісту генерального плану, а також повноваження щодо його реалізації визначаються ст.17 Закону. Відповідно до ч.2 цієї статті, невідємною частиною генерального плану є план земельно-господарського устрою. Окремі положення щодо змісту плану земельно-господарського устрою передбачені ст.16 ЗУ «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду», відповідно до якої ПКМ від 22.02.2008 №79 затверджено Порядок складання плану земельно-господарського устрою території населеного пункту;

NB. Як слушно відзначає А.І. Ріпенко2, посилання у чинному законодавстві на існування плану земельно-господарського устрою (ст.39 ЗКУ, ст.ст.17,18 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» та ін.) слід оцінити негативно. Існування цього документа незрозумілої природи означає лише дублювання містобудівної планувальної документації землевпорядною. На практиці, втім, розробка планів земельно-господарського устрою не набула поширення.


Викопіювання з генерального плану

м. Марганець Дніпропетровської обл.

(цифрову копію див. на сайті www.amm.org.ua)


Фрагмент графічної частини генерального плану м. Херсон3


  • план зонування території (зонінг) «містобудівна документація, що визначає умови та обмеження використання території для містобудівних потреб у межах визначених зон» (ст.1 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності»). Режим документації визначений ст.18 Закону;
  • детальний план території «містобудівна документація, що визначає планувальну організацію та розвиток території» (ст.1 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності»). Вимоги до плану вміщені у ст.19 Закону, а також ДБН Б.1.1-14:2012 «Склад та зміст детального плану території»;

NB. Важливо, що з 01.01.2013 «[у] разі відсутності плану зонування або детального плану території  передача (надання) земельних ділянок із земель державної або комунальної власності у власність чи користування фізичним та юридичним особам для містобудівних потреб забороняється» (ч.3 ст.24 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності»); з цієї ж дати «[з]міна цільового призначення земельної ділянки, яка не відповідає плану зонування території та/або детальному плану території забороняється» (ч.4 ст.24 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності»).

Графічна частина детального плану території житлового масиву с. Погреби Броварського р-ну Київської обл.4

(цифрову копію див. на сайті www.amm.org.ua)


Окрім положень ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності», вимоги до містобудівної документації вміщені також у численних нормативних документах, насамперед, у галузі будівництва та у сфері забезпечення санітарно-епідемічного благополуччя населення (див. Додаток 2). Серед цих документів варто виділити ДБН 360-92**5Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень») та Державні санітарні правила планування та забудови населених пунктів, затверджені наказом МОЗ України №173 від 19.06.19966. На сьогодні правові засади видання НД у галузі будівництва визначаються ЗУ «Про будівельні норми».

На основі містобудівної документації особі, що бажає здійснити забудову земельної ділянки, надаються вихідні дані для проектування (див. ст.29 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності», наказ Мінрегіонбуду України від 07.07.2011 №109 «Про затвердження Порядку надання містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, їх склад та зміст»), а також, у певних випадках, будівельний паспорт забудови земельної ділянки (див. ст.27 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності», наказ Мінрегіонбуду від 05.07.2011 №103 «Про затвердження Порядку видачі будівельного паспорта забудови земельної ділянки») Проектування на підставі паспорта здійснюється без отримання містобудівних умов і обмежень.


Особливі правила оподаткування земель населених пунктів

Особливості оподаткування земель населених пунктів визначені у ст.ст.275 та 276 ПКУ.


Особливості управління в сфері використання і охорони земель населених пунктів

Особливістю управління є здійснення подвійного планування використання земель: на основі містобудівної та землевпорядної документації. Слід погодитися із негативною оцінкою такого дублювання7.

Крім того, дуалізм присутній і у веденні кадастру: крім кадастру земельного, ведеться ще й містобудівний кадастр (див. ст.ст.2,14,23 ЗУ «Про основи містобудування», ст.22 та ін. ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності», ПКМ «Про містобудівний кадастр» від 25.05.2011 №559). На цей дуалізм звертав увагу ще М.І. Краснов8.


Особливості правового режиму окремих земель житлової та громадської забудови

У складі земель житлової та громадської забудови закон окремо виділяє:

  • земельні ділянки для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель (такі земельні ділянки також називаються присадибними - див. ст.121 ЗКУ) і гаражного будівництва (ст.40 ЗКУ). Детальних положень з приводу режиму присадибних та гаражних земельних ділянок закон не містить. Натомість, такі положення вміщені у низці ДБН насамперед, ДБН 360-92** «Планування і забудова міських і сільських поселень», ДБН В.2.2-15-2005 «Будинки і споруди. Житлові будинки. Основні положення», та ін. Рішеннями органів місцевого самоврядування може обмежуватися або заборонятися надання у власність земельних ділянок для гаражного будівництва в районах багатоповерхової забудови;
  • земельні ділянки житлово-будівельних (житлових) і гаражно-будівельних кооперативів (ст.41 ЗКУ) та земельні ділянки багатоквартирних жилих будинків (ст.42 ЗКУ), що часто позначаються разом як прибудинкові земельні ділянки (території). Питання, повязані із можливістю приватизації таких земельних ділянок, у т.ч. обєднаннями співвласників житлових будинків (щодо ділянок багатоквартирних житлових будинків), розглядалися у темі «Набуття, перехід та припинення права власності на земельні ділянки». Конфігурація та режим ділянок визначаються на підставі нормативних документів у галузі будівництва (ДБН 360-92**, ДБН В.2.2-15-2005 та ін.) містобудівною документацією.

Проблема. Законодавство є суперечливим у вирішенні питання про те, хто є субєктом права власності на земельну ділянку під багатоквартирним житловим будинком. Ч.2 ст.42 ЗКУ, деякі акти органів місцевого самоврядування (рішення Київради від 15.07.2004 №457/1867 «Про порядок передачі (надання) земельних ділянок в користування або у власність у місті Києві») виходять з того, що земельна ділянка може перебувати у власності обєднання співвласників багатоквартирного будинку як юридичної особи; у той же час положення ч.3 ст.42, ст.89 ЗКУ, ст.382 ЦКУ, ст.19 ЗУ «Про обєднання співвласників багатоквартирного будинку» вказують (прямо чи опосередковано) на те, що земельна ділянка перебуває у спільній сумісній власності власників житлових приміщень.

У будь-якому випадку, чинне земельне законодавство не встановлює процедури передачі земельної ділянки ні у власність обєднань власників, ні у спільну власність цих осіб.

Описані проблеми у правовому регулюванні призводять до того, що для переважної більшості багатоквартирних житлових будинків прибудинкові території не виділені та не надані. Поділяємо точку зору П.Ф. Кулинича, за якою земельні ділянки повинні повністю поділяти юридичну долю будинку9. Лише такий підхід дозволить покращити існуючу ситуацію.


  • земельні ділянки вулиць і доріг населених пунктів. Деякі особливості правового режиму таких земельних ділянок визначаються ЗУ «Про автомобільні дороги» (див. насамперед розд.ІІІ) та прийнятими на його розвиток підзаконними актами, насамперед, ПКМ від 30.03.1994 №198 «Про затвердження Єдиних правил ремонту і утримання автомобільних доріг, вулиць, залізничних переїздів, правил користування ними та охорони», Технічні правила ремонту і утримання міських вулиць і доріг КТМ 204 України 010-94, затверджені Держжитлокомунгоспом України 27.12.1994 тощо. Згідно із ст.19 ЗУ «Про автомобільні дороги» (покладає на органи місцевого самоврядування обовязок із «статистичного обліку та паспортизації вулиць і доріг міст та інших населених пунктів» - п.5 статті) проводиться інвентаризація вулиць і доріг населених пунктів, ці матеріали затверджується місцевою радою, яка бере комунальні вулиці і дороги на баланс та ставить їх на облік10.


Закон не містить спеціальних положень щодо режиму земельних ділянок, наданих для розміщення інших обєктів: будинків державної влади та місцевого самоврядування, обєктів соціальної, культурно-побутової та інженерної інфраструктури, земель загального користування тощо. Режим таких ділянок визначається містобудівною документацією на підставі чинних нормативних документів (див. Додаток 2), насамперед, у галузі будівництва.




1 Поточний архів Українського державного науково-дослідного і проектного інституту цивільного сільського будівництва «УКРНДІПРОЦИВІЛЬСІЛЬБУД».

2 Ріпенко А.І. Правове регулювання використання земель житлової і громадської забудови для благоустрою. Дис. … к.ю.н. … 12.00.06. К.: Національний університет біоресурсів і природокористування України, 2010. С. 98-99.

3 Офіційний сайт Херсонської міськради та її виконавчих органів // [Електронний ресурс]. Режим доступу: http://www.city.kherson.ua/modules/static_page/plan_city/plan.JPG

4 Поточний архів Українського державного науково-дослідного і проектного інституту цивільного сільського будівництва «УКРНДІПРОЦИВІЛЬСІЛЬБУД».

5 Пожежна безпека. Протипожежні вимоги в галузі проектування і будівництва. Т. 4. К., 1998. - С.189-220.

6 Збірник важливих офіційних матеріалів з санітарних та протиепідемічних питань. Під заг. ред. А.М. Сердюка. - Т. 5, ч. 1. К.: Міністерство охорони здоровя України. Головне санітарно-епідеміологічне управління, 1996. С.6-93.

7 Ріпенко А.І. Правове регулювання використання земель житлової та громадської забудови для благоустрою. Автореф. … к.ю.н. … 12.00.06. К.: Національний університет біоресурсів і природокористування України, 2010. - С.10.

8 Советское земельное право. Учебник / Под ред. Н.И. Краснова. М.: Юрид. лит., 1981. С.235.

9 Кулинич П.Ф. Правочини щодо земельних ділянок: деякі теоретичні і практичні аспекти // Земельне право України. 2006. - №4. С.31.

10 Ріпенко А. Чи є міська дорога нерухомістю? (Деякі проблемні питання правового режиму вулиць і доріг) // [Електронний ресурс]. Режим доступу: www.myland.org.ua/userfiles/file/Ripenko_roads.pdf.



Додати коментар

Захисний код
Оновити

Ви тут: Головна Землі населених пунктів Особливості правового режиму земель населених пунктів